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購入活動・売買契約について

質問

マイホームの購入計画をたてるときどのような事に留意すればよろしいですか?

回答

住みたい地域を決めます。
その際に、交通の利便、生活環境、発展性など、何に重点を置くかを決めます。資金計画は堅実に計画しましょう。借入金は無理なく返せる金額に設定します。
ローンの借入先を決めます。それぞれ融資条件や返済条件が異なりますので、各金融機関へ確認します。

質問

頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?

回答

一般的には物件価格の10%?20%程度必要になります。購入価格以外にも、税金・ローンの事務手数料などが現金で必要になるので、注意する必要があります。

質問

重要事項説明とはなんですか。また、チェックするポイントはなんですか?

回答

宅建業者は買主に対し、宅建業者は定められた項目について、1.記載した書面を交付する、2.口頭で説明する、という説明を、宅地建物取引主任者からさせなければなりません。
これは、契約を行う前に行わなければなりません。
説明項目は主に以下の通りです。

Ⅰ 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項

  • 登記簿に記載された事項
  • 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
  • 私道の負担に関する事項
  • 飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
  • 未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築工事完了時における形状、構造など
  • 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
  • 当該建物が土砂災害警戒区域内か否か
  • 石綿(アスベスト)使用調査の内容
  • 耐震診断の内容
  • 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(住宅性能評価書の交付の有無)

Ⅱ 取引条件に関する事項

  • 代金及び交換差金以外に授受される金額
  • 契約の解除に関する事項
  • 損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
  • 業者が売主となる物件の売買における手付金等の保全措置の概要
  • 支払金又は預かり金の保全措置の概要
  • 金銭の貸借のあっせん
  • 瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
  • 割賦販売に係る事項

Ⅲ その他の事項

  • 供託所に関する説明

Ⅳ 区分所有建物(マンション)の場合

1)一棟の建物またはその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項

  • 敷地に関する権利の種類及び内容
  • 共用部分に関する規約等の定め
  • 専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
  • 専用使用権に関する規約等の定め
  • 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
  • 計画修繕積立金等に関する事項
  • 通常の管理費用の額
  • 管理の委託先
  • 建物の維持修繕の実施状況の記録
  • その他

不動産の契約ですから、金額も通常の買物とはレベルが違います。
後でトラブル等を防止し、売主買主双方とも円滑に取引しなければなりません。
ですから、物件に関わる情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。

質問

契約とはどんなものですか。また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?

回答

契約とは

1.目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、売買当事者間で合意が成立したことを指します。
2.合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います。
3.その書面を売買当事者それぞれに交付します。
契約書で取り決める主な事項は

  • 売買の目的物及び売買代金
  • 手付金
  • 売買代金の支払時期、方法等
  • 売買対象面積等
  • 境界の明示
  • 所有権の移転時期
  • 引渡し
  • 抵当権の抹消
  • 所有権移転登記等
  • 引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
  • 物件状況等報告書
  • 瑕疵担保責任
  • 設備の引渡し
  • 手付解除
  • 契約違反による解除、違約金
  • 融資利用の特約
  • 印紙の負担区分
  • 管轄裁判所に関する合意
  • 規定外事項の協議義務

上記の他に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。

質問

催告とは何ですか。

回答

催告とは、契約の相手方が契約より発生する義務を履行しない場合に、その義務を履行するよう促すことです。相手方の契約違反(債務不履行)を理由に契約を解除する場合には、原則として相当な期間を定めて催告を行う必要があります。

質問

売買契約が解除された場合どうなりますか。

回答

売買契約が解除された場合、売主・買主それぞれに、契約締結前の原状に回復する義務が発生します。
売主は、買主に対し、引渡した不動産を返還するよう請求し、移転登記を抹消するよう請求することができます。
買主は、売主に対し、支払済みの手付金や代金の返還を請求することができます。


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