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契約の成立、連帯保証人等ついて

契約の成立、連帯保証人等ついて
賃貸Q&A
質問

東京の大学の入学が決まり、住居を探していましたがやっと気に入った物件が決まりました。不動産会社に申込書を提出し、契約日を決め田舎に帰ったところ、審査で落ち契約ができないとの連絡を受けました。申込書提出時に媒介業者は、問題はないと言っていました。賃貸借契約は諾成契約ですから契約は成立しているのではないですか。

回答

確かに、契約は当事者双方の合意により成立し、契約書が締結されたことが契約成立の要件とはなっていません。しかし、実務上は、後日のトラブルを防ぐために、原則、契約書の締結が行われたことをもって「契約が成立した」と取り扱われています。

質問

新入学の大学生(未成年者)のアパート賃貸借契約の媒介をしましたが、契約に当たり大家さんから未成年者の契約について大丈夫かといわれました、確実な契約をするためにはどうしたらよいでしょうか。

回答

未成年者が、親権者等法定代理人の同意を得ないで締結した賃貸借契約は、未成年者本人または法定代理人(通常は両親)が取り消すことができます。しかし、法定代理人が賃料を支払ったり連帯保証人になるなど、賃貸借契約を認めるような行為をした場合は取り消すことはできません。親に連帯保証人になってもらう場合は、親権の共同行使の関係から父母両方の署名・押印をもらっておきます。

質問

賃貸借契約の連帯保証人になってほしいと頼まれましたが、賃貸借契約の連帯保証人の義務はどこまでなのでしょうか。

回答

連帯保証人は賃借人の債務の履行を保証することになりますので、賃借人が賃貸人に債務の履行をしない場合に賃借人に代わってその債務を履行しなければならない義務を負います。賃借人の負っている債務は(1)賃料の支払、(2)賃貸借契約が終了した場合の原状回復費用の支払、(3)賃貸借契約が終了した場合の明渡し不履行の損害金の支払、(4)目的物(家・部屋)を損壊した場合の補修費用の支払等があります。
なお、「連帯保証」は普通の保証と違い、催告の抗弁権や検索の抗弁権はなく、債権者から請求があれば、直ちに弁済の責任を負うことになります。連帯保証人の義務を十分に確認したうえで保証契約を結んでください。

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質問

賃貸住宅に入居するので、連帯保証人を立てましたが、家賃保証にも加入するように言われ、保証会社に保証料を支払いました。不当ではないのでしょうか。

回答

賃貸借契約において借主が家賃を滞納した場合など、その家賃の支払義務等借主の債務を連帯して負担するため、連帯保証人を立てることが行われています。ご質問ではさらに、保証会社との保証契約を要請されたとのことですが、そのこと自体が不当であるとは言えないと思います。
最近ではなかなか連帯保証人を立てることが難しく、これに代えて保証契約を結ぶ例もあります。貸主としては重ねて家賃保証等を確実にしようとする手法かもしれませんが、もう一度保証契約の必要性について貸主や媒介業者とよく話し、保証会社にも説明を聞いて保証人との違いなどを再確認されてはいかがでしょうか。その上で金額も含め納得ができなければ、保証契約の解約も考えられます。ただし、その場合は賃貸借契約自体も不成立に終わることも予想されますのでよく話し合ってください。

質問

息子がアパートを借りることになり、親である私が連帯保証人になるのですが、媒介(仲介)業者から「連帯保証人の印鑑証明と収入証明を出してほしい」と言われました。応じなければいけないものでしょうか。

回答

大家さんや媒介業者としては、連帯保証人の本人確認や、万一家賃を滞納した場合などに支払能力があるかどうかを確認するために、このような要求をする場合もあります。原本を渡してしまうのは不安であるなら、「見せるだけにしてほしい」「原本確認後コピーをとり原本は返してほしい」のように交渉してみてはどうですか。

質問

これまでは勤めている会社が大家さんと契約してアパートを借り、そこに住んでいましたが、今度、会社を退職することとなり、私自身が借主となることになりました。この場合に、新規契約として新たに敷金や礼金を払えと言われましたが、そうしなければならないものでしょうか?

回答

賃借人が変わり新たな賃貸借契約を締結することになりますので、新規の契約内容に基づいて、 敷金や礼金が発生することになると思われますが、大家さんと十分に話しあって金額等を決めてください。

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