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農地の売却

ところで農地って何?

農地法の規制対象
農地法が規制している土地には2種類あります。農地と採草牧草地です。農地とは農作物を耕作する目的で使用される土地、採草牧草地とは家畜のために採草する土地や、家畜を放牧するための土地を指します。

「農地」に該当するかどうかの判別
農地法上、農地にあたるかどうかは、実態で判断します。つまり「実際に農地として使われているか?」が大事なのです。登記簿でどのようになっていても、関係ありません。なお、「耕作すれば農作物を育てられるけど、今は耕作をしていないだけ」という土地は農地にあたります。逆に、「明らかに建物を建てるための土地だけど、建てるまでの間もったいないから作物を植えた」という土地は農地とはみなされません。

農地の売買契約には許可が必要?

農地
自分の土地は自分の財産ですから、何時誰に売ろうと自由です。皆さんも、自分が住んでいる家が不要になり処分したいと考える場合、真っ先に検討するのが売却ではないかと思います。また、不動産で収益を得たいと思う場合は、専門家に相談しながら自分の土地を開発することも検討するのではないでしょうか。
不要な土地をどうするか考えた末に、国道に隣接しているという立地条件を生かしてコンビニエンスストアなどにするという話をよく聞きます。こんな時はやはり自分の土地ですから、お店を建てるのも、駐車場に作り変えて収益を得るのも自由なはずです。何せ自分の土地は自分の財産。日本は法律で自分の財産は売るも開発するも誰かに贈与するも、自由にしていいことになっています。しかし、中には自分の土地なのに自由に処分できない土地があることをご存知でしょうか?
自分の土地なのに自由に処分できない土地。それが農地なのです。

農業は日本の基本

農業は日本の基本
農地を売却する、農地以外の土地へと変える、開発する、誰かに譲る。こんな時は農地の面積によって、その地域を管轄する農業委員会または都道府県知事に許可をもらわなければいけません。
農業委員会から許可をもらう時は、必要事項を記載した書類を提出します。提出から早くて数日、遅くても一ヵ月くらいで許可が下り、許可する旨の書類がもらえます。この書類は登記などの手続きに必要になりますので大切に保存してください。
このように、農地には取引や開発、相続といった、本来なら自由であるはずのことに対して制限が設けられているのです、ですから、農地の取り扱いは注意が必要であると言えます。

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農地法における原状回復措置命令とは

自分が所有する農地を、副収入を得るために駐車場に転用したり、所有する農地を農地以外のものにする目的で売る、あるいは賃借権などを設定するときは、農地法に基づき、都道府県知事の許可を得た後に行わなければなりません。
自分が所有する農地を、農業以外の利用目的に転用する場合には、第4条の規定に基づき都道府県知事の許可を得た後に行わなければなりません。自分の土地だからといって、農地の場合は、勝手に農業以外の用途には転用ができないことになっています。
自分の農地を転用する事例としては、所有者が農家の場合は、農業者である自分が住む住宅を建てたり、息子や娘が住むための分家住宅を建てたり、兼業農家の場合は、収入を得るために農地を駐車場にしたり、資材置き場に転用する場合などがあります。
また、農地を農業以外のものに利用するために売買をしたり、賃借権を設定したりするときは農地法第5条に基づき都道府県知事の許可を得なければ、売買契約や賃貸借契約は無効であり、許可を得ないまま、転用行為を行えば、原状回復措置命令の対象になります。

農地転用には許可が必要
農業以外の目的に利用するための売買や賃借権の設定の例としては、農家が所有する農地を建築会社が資材置き場にしたり、不動産会社が駐車場を作るといったことがあります。農地法に限らず、都市計画法などのさまざまな行政法規で土地の利用方法について規制がなされており、違反すれば原状回復措置命令の対象になります。
例えば、都市計画法では、市街化調整区域での建築物の建築を原則として禁止しており、許可を得ないで住宅を建てたり、倉庫を作ったりすると原状回復措置命令の対象になります。日本国研法のもとでは私有財産制度がとられており、私人が所有する土地をどのように使うかは、原則として個人の自由に任されていますが、日本国憲法のもとでも公共の福祉を守る観点から、私人の権利を法律が制限することが認められており、公共の福祉を守るために農地法や都市計画法、建築基準法、宅地造成規制法などさまざまな法律により規制がされています。

これらの法律に違反すると、行った行為をもとの状態に戻すように行政機関から現状回復措置命令がだされることがあります。農地法の目的は、日本の食料の生産性を高め、食糧自給率の向上を図るために、農業生産の基盤ともいえる農地をむやみに多用途に転用することを制限するために土地利用規制がなされています。4条の許可を受けずに、農地を駐車場や自分の住宅の敷地などの農地以外の用途に転用したりすることは禁じられています。

農地を誰に売るかで手続きが異なります。

農地を誰に売るかで手続きが異なります。
農地を農家(農業従事者)に売る方法、非農家(非農業従事者)に売る方法の2種類です。いずれの場合も農地法という法律にもとづいた手続きが必要となります。
例えば、農地を宅地として売ろうとする場合、不動産登記上の地目を変更するだけでなく、農地法による許可もとらなければなりません。

農地法の主旨
農地法という法律は、国内の農業生産力を維持する主旨で作られた法律です。そのため、基本思想として、なるべく農業を保全させようとしています。従って農地を農地以外に転用するためには、この農地法というハードルを越えなければなりません。

市街化地域であれば農業委員会への届出でよい(許可が不要)

市街化区域とは
都市計画法で定められた区域区分のひとつです。都市計画区域の中で「すでに市街地を形成している」「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」の事を指します。ひらたく書くと、国として「都市にしてゆこう」と考えているエリアです。従って前述のように、農地を転用する手続きが緩和されているのです。


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