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農地売買の許可

農地売買の許可はどうやってとるの?

農地売買には許可が必要。多くの取引は農業委員会から許可をもらうことになると思います。

農地法の手続きは3種類あります

農地法の手続きは3種類あります
3条許可
●農地を農地のまま他人に売るときに必要な許可
●農業委員会の許可が必要
権利移動の制限(農地法第3条)
許可を受けずに農地等について所有権の移転等が行われた場合には、その効力は生じません。なお、罰則が科せられることもあります。

4条許可
●農地を宅地等に転用して自分で使うときに必要な許可
●原則、都道府県知事の許可が必要
●4haを超える場合は農林水産大臣の許可が必要
●市街化地域であれば農業委員会への届出でよい(許可が不要)

5条許可
●農地を宅地等に転用して他人に売るときに必要な許可
●原則、都道府県知事の許可が必要。市街化調整区域内の農地等に関しては、農業委員会への届出のみで足り、許可は不要になります。
●4haを超える場合は農林水産大臣の許可が必要
転用目的での権利移動の制限(農地法第5条)
許可を受けずに、農地等について所有権等の移転等が行われた場合には、その効力は発生しません。また、原状回復等の是正措置命令がなされる恐れもあり、さらに罰則が科せられることもあります。

農地の用途を変更してから売却する方法

農業は日本の基本
農地の種別を変更することを「農地転用」といいます。農地を簡単に宅地などに変更できればすぐに買い手がつくのでは?と思われる方も多いと思います。でも、農地は「農地法」という法律に守られていて、都道府県知事(一部市区町村の場合もあり)の許可を得なければ農地転用は認められません。
農地転用の手続きは、農地を「何に変更してそこに何を建て、どのように使うのか」が決まっていないと行うことはできません。
農地を他の種別地に変えることは思った以上に手続きが面倒で、場合によっては農地転用が許可されない場合もあります。
※農地の面積が4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣の許可が必要です。

農地転用の許可がおりないもの

●農用地区域内または集団的農地内にあるもの →市役所or農業委員会へ電話で確認できます
●転用資金がない場合 →転用するのには資金がかかります
●今までに農地法違反を犯したことがある場合 →違反転用・都市計画法違反・建築基準法違反等
●家を建てる計画が具体化していない場合
●周辺の農地や用水に重大な支障を及ぼす恐れがあるとき

権利者の同意を得る必要があるもの

●農用地区域内または集団的農地内にあるもの →市役所or農業委員会へ電話で確認できます
●財務省や銀行などの抵当権が設定されているもの
●農地を貸しているもの(使用賃借権や賃借権が設定されているもの)


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農地転用の許可申請手続き

申請に必要な書類

登記簿謄本 法務局で交付されます。
土地の位置図 市役所で購入した都市計画図や農業振興地域区域図などの図に申請地を示す。
銀行の残高証明書
融資証明書
転用資金があることの確認のため使用されます。
土地改良区意見書 土地改良区へ転用決済金を支払うと発行される書類です。
委任状 申請を代理人に頼む場合は必ず必要となります。
住民票 市町村役場で交付されます。

農地転用後に建物を建てる場合は建物立面図、駐車場に転用する場合は、その駐車場の予定借主署名や車検証、配置図等が必要です。

農地転用手続きの流れ

農地転用手続きの流れ

通常一か月半~二か月半手続きに時間がかかります。例外として、農用地区域内の農地転用(農振除外)では、除外から許可まで1年以上かかることもあります。

市街化区域の農地転用手続きについて

市街化区域の農地転用に必要なものは、土地の案内図または公図と、登記簿謄本、住民票です。手続きは非常に簡単に済み、届け出たその日~2日後には受理されます。
その後法務局で地目変更の登記が必要です。

農用地区域内の農地転用(農振除外)

農用地区域内の農地は転用できないと農地法で定められているため、転用したい場合は市町村にて「農振除外」の手続きを行う必要があります。
農振除外の手続きは、農用地区域内から該当土地を外す手続きになりますが、転用の理由を見たときに必要性がなかったり、場所が農地の真ん中であったり、周りの農地に支障を及ぼす恐れがある場合は認められません。

農地転用すると税金が上がる点に注意

農地の税額
農地は税金額の優遇がかなり大きいことでも知られています。今まで優遇を受けていた土地でも、農地から宅地や雑種地に変更すればその時点から税率がUPします。
式の「評価額」とは固定資産税評価額のことで、農地の評価額<宅地・雑種地の評価額となり、その差は数十倍~場所によっては数百倍となることもあります。

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