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空室対策の基本

空室対策の「基本中の基本」すぐにできる空室対策。
当たり前の事を徹底的に!物件案内前の心がけ。

オーナー様ご自身できる入居者や内見者の心をつかむポイント

入居者を増やすために
入居率を上げる。退去率を下げる

空室率を増やさないために重要なのは大きくこの2つです。


入居率を上げる

内見者(部屋の様子を見に来た人)を逃がさないためには部屋を好印象に保っておくことが大切です。
ではどのような点に気を付ければ良いか見ていきましょう。

●定期的に清掃を行う
●清掃時に排水口のチェックを
●ポストは空の状態に
●常に空気は循環させておく
●電池や電球が切れていないか
●スリッパ・メモ用紙・巻き尺を完備
●物件の「売り」を用意
●生活用品を用意してみる

定期的に清掃を行う

共用部分の廊下や階段にゴミが落ちていたり、壁に落書きがされていませんか?
入居者・内見者を常に綺麗な建物でおもてなしをするためにこまめな点検、清掃をしましょう。
内見に訪れたとき床にゴミが散らかりホコリが溜まっていては印象が最悪です。
またトイレやキッチン、お風呂など水回りが汚れていると更に印象は悪くなります。
空室でも定期的にモップやハタキをかけ、清潔で好印象な部屋を維持しましょう。

水回り対策

清掃時に排水口のチェックを

一般的な排水栓
一般的なSトラップ

キッチンなどの排水管はトラップという構造になっています。
水が溜まることで悪臭が上がってこないように蓋をしているのですが、水がなくなると悪臭がすることがあります。
水回りの清掃時に排水口から悪臭がしないかチェックしましょう。

排水管の臭い

水回りは空室の状態が続くと排水管部分より臭いがこみあげてくる事が多くあります。排水管内にある水が蒸発して臭いが上がってくるためこのような現象が起こります。
対応策としては「サランラップ」などで蒸発を防ぐために密封するような工夫が必要となります。
臭いの部分ではお客さんの中でも「マイナスイメージ」しか残りませんので対策したい箇所です。また前の入居者の生活臭などある場合は芳香剤などを置いておきましょう。

臭い対策・「封水」チェック

長期空室の部屋では時々特有の下水の悪臭がする場合があります。これは、いわゆる排水トラップの水が蒸発している状態です。この「臭い」ひとつで部屋のイメージを悪くします。長期空室の部屋は、臭い対策を忘れずに細目に風通しと封水をしてください。
賃貸管理・空室管理の基本です。

水回り対策

玄関まわり・案内鍵の設置

案内用鍵の設置

玄関まわり・案内鍵の設置

案内の際に鍵を現地に設置することは今や必須の事項といってもいいでしょう。
案内鍵が仲介会社に預けていない場合、オーナー様まで取りに行ったりする事もありますが、そうした物件の場合、成約率に影響します。
案内の時は類似した物件を何件かあわせて案内するのが一般的になっております。
たった1件だけの案内のために効率の悪い面倒な物件であれば「案内物件・紹介物件」から意図的に外すことも多くありますので、現地には案内鍵(キーボックス)を設置しましょう。

ポストは空の状態に

部屋のポストや新聞受けにチラシが溜まっていると、長い間手入れされていない印象を受けます。
「汚い」「乱雑」といった印象を入居者・内見者に与えてしまいます。
清掃に訪れたときに郵便受けのチラシやゴミはこまめに回収しておきましょう。
「チラシお断り」のポップを用意して貼り付けておくのも効果的です。

常に空気は循環させておく

空気が循環していない部屋は暗く重い雰囲気が漂い印象が悪いです。
洗面所とトイレの換気扇を回しっぱなしにして空気を循環させましょう。
換気扇くらいなら電気代も大してかかりませんし、部屋の雰囲気が良ければ内見者にも好印象を与えられます。

居室部分の対策

照明器具の設置

照明器具の設置

お客さんの中には夕方や仕事終わりに内覧を希望する方も多くいらっしゃいます。案内時にたまにあるのが照明器具がないので「部屋の中がわからない」事です。
せっかく数ある物件の中から「内覧」してもらったのに印象ゼロでは「機会の損失」です。はだか電球程度で十分なので機会損失しないようしっかり準備しておきましょう。


電池や電球が切れていないか

電池や電球が切れていないか

懐中電灯・エアコンのリモコンの電池や照明が切れていないかを確認しましょう。
夕方の内見では照明を、夏場にはエアコンをつけることでも印象は大きく変わります。
万一のために電池や電球は予備を置いておくのも良いでしょう。


スリッパ・メモ用紙・巻き尺を完備

スリッパの設置

内見者の足を汚さないためにスリッパを用意しておくのも大切な心配りです。100円均一で買ったようなもので十分です。
また家具の配置などを確認するための採寸と記録のためにメモ用紙・巻き尺を完備します。
内見者のためにメジャーを部屋に常備します。「このスペースに食器棚は入るのか?」のように内見者は実際に生活を考えながら部屋を見ています。その場で寸法を測りメモを取れば、より強く生活をイメージしてもらえるようになります。

女性入居者の需要が高いオートロック・テンキー・防犯カメラなどで建物のセキュリティ強化を図ります。
インターネット環境を整えます。現在は若年層を中心に多くの人がインターネットを利用しており、入居者に喜ばれる設備です。
現代入居者のニーズに合わせた間取り・設備に変更します。
⇒女性入居者の需要が高いウォークインクローゼットを取り入れ、収納の充実化を図ります。
⇒既存の設備から新しい設備へと機能、使い勝手を向上させます。


ウェルカムボード・間取り図の設置

ウェルカムボード・間取り図の設置

居室内に間取り図を設置。間取り図の他に「メジャー」などを設置しカーテンサイズや洗濯機置き場のサイズなどをすぐ測れるように対応しております。
設置する狙いとして「部屋への滞在時間を長くする」狙いがあります。「滞在時間」が長ければ営業マンがその部屋のことについての営業する時間が取れますし、お客さんも部屋に長くいることで自分が住むイメージをしやすくなりますのでお勧めです。


おすすめポイントの案内

おすすめポイントの案内

物件内には数々のおすすめポイントがあるかと思いますが、案内の時は何件も内覧するために流れ作業でスルーしてしまいます。物件の印象を残すために手書きで構いませんのでPOPなどでお勧めポイントを書いておくと効果的ではあります。
TVモニターホンや台所、立地がいい場合には周辺の「地図」、清掃したばかりであれば「清掃済み」、収納が広ければ「収納のサイズ」、ガスが都市ガスであれば「都市ガス」などなど、お客さんの目に止まり物件をアピールしてお客さんにいい印象を持たせましょう。


病院、学校、スーパー等の周辺環境の情報を提供します。内見者が長く、快適に暮らせるか、さらにイメージ出来るようにします。

ホコリ対策・お部屋の清掃チェック

募集中の空室をルームクリーニングされたと思います。しかしその後、その部屋を定期的に掃除しているでしょうか?
よくクリーニング済みという張り紙を張っている部屋もありますがきれいなのは、せいぜい1ヶ月程度です。クリーニング済とあっても埃やごみが落ちている部屋があります。もし虫の死骸などがあったら女性はその部屋を選びません。
簡単な雑巾がけ程度で十分です。2週間に1度でかまわないので清掃をして下さい。空室対策となります。

定期的な簡単な清掃

日常の建物管理を大切に

入居者が永く住みたくなるという部屋とは、何も室内の良し悪しに限ったことでは、ありません。入居者の建物全体の満足度を高くする必要があります。共用部分の管理状態は、実は非常に重要なポイントなのです。
しかし難しいことは何もありません、日頃から下記の点だけチェックして下さい。賃貸管理の実務上、これは入居者から寄せられるクレームとして非常に多いものです。

共用部分対策・郵便ポスト、共用灯、植栽等をチェック

間取、設備、仕様を把握!

■郵便ポスト周辺にチラシが散乱していないか?
(周辺にチラシが散乱しないようにゴミ箱も設置)
■自転車置場は整理されているか?
(放置自転車・バイクをチェック)
■敷地内(庭含む)雑草が伸びていないか?
■階段の下は放置荷物や蜘蛛の巣がないか?
■共用廊下、エントランスにゴミが落ちていないか?
■共用廊下、エントランス、バルコニー(ベランダ含む)中庭等に物置やベビーカー、車のバッテリー、タイヤ等を置いていないか?
(共用灯の電灯の球切れをチェック【時期を決めて一度に電球を交換するのがベスト】)
■鉄部(階段、バルコニー、柱等)が錆びていないか、若しくは塗装が剥げていないか?
※その他、管理会社と建物の修繕計画について日頃から打ち合わせをしておく必要があります。

物件の間取、設備、仕様は入居者ニーズに合っていますか?

設備の間取、設備、仕様は空室対策にはとても大事なポイントです。大家さんは常に時代に合った間取、設備等を勉強して場合によっては大規模なリフォームも必要となります。大切な事は最新の賃貸市況を熟知している人をパートナーに置き的確な相談、アドバイスをいただく事が望まれます。
※空室で悩んでいる大家さんは近隣の競合している物件を見学して最近の人気設備、仕様、間取を常に把握する事が大切です。

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物件を貸したいと思ったら、まずはお気軽にご相談ください。地域密着の幸成不動産が徹底的にサポートいたします。


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退去率を下げる

退去者を増やさないために重要なのは清掃・修繕はこまめに行うことです。
アメリカの心理学者が提唱した”割れ窓理論”というものがあります。これは「建物の窓ガラスが割れたまま放置されると、いずれ他のガラスも壊される」というものです。
物件も同じ、落ち葉やタバコの吸殻といった小さなゴミを放置しておくとどうでしょう。
ゴミがあるのが当たり前になり、住人や通りがかりの人もゴミを捨てていってしまいます。いずれはゴミ溜めになって物件のイメージは悪くなり、近隣住民から苦情も来ることでしょう。

綺麗な部屋

入居者のモラルも低下しますし、雰囲気が悪くなれば退去も増え入居希望者もなかなか現れません。
小さなゴミや汚れ、建物の損傷などを放置せずこまめに清掃や修繕を行って物件の価値を高めましょう。
手入れが行き届いた物件は自然と雰囲気が良くなり、入居者が減りにくくなります。
最後に退室率を下げる決め手となるのが入居者に対するオーナーの印象を良くすることです。
物件の手入れのために何度も足を運んでいれば入居者にとっても接点ができ、人柄をうかがい知ることができます。
よく気付く、信頼できるオーナーというのは目立ちこそしないものの更新か転居かを考えるときに小さくない決め手となります。

究極の空室対策は、空室にしないこと。

クレーム等の対応は迅速さが一番です。対応が遅れると退去につながってしまうこともありますので、24時間・365日対応等も必要でしょう。積極的に古くなって設備の交換等を行い、入居者の満足度を上げることが必要です。その時に費用がかかりますが、退去に伴い発生する原状回復や募集費用、空室リスクを考えるとどちらが費用が掛かるでしょうか。
退去を抑えれば安定した経営を行うことが可能です。頻繁に入居者の入れ替わりのある物件は、入居者対応に問題があるかもしれません。

管理会社だからこそ、お住まいいただいている入居者様のニーズを知り尽くしていますので、契約者様の満足度向上を図るべく「退去防止対策」を打つことで、賃貸経営を盤石なものにすることができます。
弊社の退去防止対策をご紹介しましょう。

対策1
在宅ハウスクリーニング

在宅ハウスクリーニング
更新していただける入居者様へ、オーナー様の費用でキッチン・水周り等のハウスクリーニングを施工します。入居者様にとっては入居中に受けられる嬉しいサービスで、お部屋を更新するきっかけになったとの声を多数いただいております。

対策2
入居中に設備投資

入居中に設備投資
通常は、空室になった時に、室内設備の投資(更新)をお考えのオーナー様が大多数かと思われますが、入居率が良い(インカムが多い)ときほど、次の一手を打つべきです。
エアコンは、夏場に故障が集中します。故障してしまうと夏場はその修理に1週間はかかりますので、その間入居者様は我慢を強いられます。結果、不満を理由に退室とならないためにも、壊れる前に新品へ交換すると、入居者様の満足度アップに繋がります。
給湯器は、ファミリー物件で特に追い焚き設備が無い場合、ご入居中に追い焚き設備に交換すると、入居者様に喜ばれ永くお住まいいただけます。
尚、費用については、弊社独自の「設備リース」もご利用できます。

対策3
防犯対策

防犯対策
今の入居者様のニーズは、防犯対策が上位になってきております。特に女性や小さいお子さんのいるファミリー物件の場合、入居中に普通のインターホンから録画機能付TVインターホンに交換することで、入居者様の満足度がアップします。
また、エントランスや共用廊下、テラス等に防犯カメラを設置することで、入居者様の安全・安心度が向上し、退去抑止につながります。

対策4
共用部の清掃

共用部の清掃
物件の美化が、契約者様の満足度向上に繋がります。

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