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賃貸開始~解約までの流れ

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4.更新・解約

1) 更新手続き/再契約手続き/解約・精算手続き

更新手続き(普通賃貸借契約)
借主様との賃貸借契約が更新時期に近づきましたら、貸主様にご確認のうえ、借主様に契約更新のご案内をさせていただきます。借主様が更新を希望される場合には「賃貸借更新契約書」を締結し、更新時に授受される金員を送金させていただきます。

再契約手続き(定期賃貸借契約)
借主様との定期賃貸借契約終了の通知期限が近づきましたら、貸主様に期日到来のご案内をいたします。貸主様に「終了」または「再契約」の意思確認のうえ借主様に対し取次を行います。双方が再契約を希望する場合には、改めて定期賃貸借契約を締結させていただきます。

解約・精算手続き
借主様から「解約届」の受付け、退去日の確定、退去時の立会い、明渡し確認、原状回復工事の手配、費用精算、敷金返還等の解約精算事務を行います。

2) 原状回復について

幸成不動産では、賃貸住宅のご契約時に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と「賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)」に沿って貸主様に原状回復における費用負担内容のご説明を行っています。賃貸借契約における原状回復とは、賃貸借契約を締結した時とまったく同じ状態にするという意味ではありません。平成10年国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成し、また、平成17年には東京都が「東京ルール」を制定し、貸主様と借主様との負担内容についてその考え方を示しています。

負担区分について

貸主様の負担費用

・壁に貼ったポスターや絵画の跡
・エアコン設置によるビス穴等
・家具の設置によるカーペットのへこみ
・日照による畳や壁紙の変色
・ハウスクリーニング
(借主様が通常の清掃をしている場合)

借主様の負担費用

・タバコによる畳の焼けこげ
・引越作業で生じたキズ
・結露を放置したために拡大したカビ
・冷蔵庫下の掃除を怠ったために発生したサビ跡
・雨の吹き込みを放置したために発生した
フローリングの色落ち

※次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素がある工事費用を借主様(または転借人様)に転嫁することはできません。

負担割合について
例えば借主様が壁紙を破損した場合、借主様の負担は補修箇所の㎡単位が原則となります。但し、他の部分と色が異なる場合で借主様の合意が得られれば壁紙の壁一面にわたる張替え費用から経年変化を考慮し経年変化分を差し引いたものが借主様の負担とされています。借主様の負担する襖・障子の張替え等は1枚単位とし、消耗品であるため経過年数は考慮しないとされています。

負担割合の考え方(壁紙の場合)

経過年数による減価割合について
壁・天井(壁紙)、および床(カーペット・CFシート・畳床)の修繕を行う際の原状回復負担割合は、下記表にもとづきます。

具体例

新築または交換・張替えの直後に借主様が入居し、3年経過後に退去した場合の負担割合

入居年数に応じて負担割合をもとめます。

壁紙1面:3.0m
張替工事費:@1,200円/m2
張替費用:3,600円
経過年数:3年
残存価値:50%
借主様の負担費用:
 3,600円×50%=1,800円

※上記の張替部分、張替え工事費用等は参考値であり、実際とは異なります。
※色合せのため張替えた部分は貸主様負担となります。

グラフで見る

※入居時の設備等の状態により、左方にシフトさせます。新築や交換張替えの直後であれば、始点は(入居年数、割合)=(0年、100%)となります。
※具体例にある壁紙の他に床(カーペット・CFシート・畳床)も耐用年数は6年となります。
※国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より引用。


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