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賃貸開始~解約までの流れ

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3.契約締結管理開始

1) 賃貸借契約のご締結

貸主様と借主様(または転借人様)の賃貸借契約締結に際し、幸成不動産が以下のお手続き等を行います。
・契約代金(賃料、敷金、礼金等)の入金確認
・重要事項の説明、書面の交付
・管理規約、使用細則の説明
・賃貸借契約、駐車場契約締結

貸主様にご用意いただくもの
●ご印鑑 ●鍵一式 ●収入印紙

2) 賃貸借契約にあたってのご注意点

賃貸借契約成立時の契約金等のお取扱い(プラチナの場合を除く)

1.賃貸借契約締結時の金員については、契約手続きを円滑に行うため、幸成不動産が借主様より契約金(賃料、敷金、礼金等)をお預かりします。なお、幸成不動産が契約金を受領したことをもって、貸主様が受領したものとさせていただきます。

2.契約金は、賃貸借契約締結後、貸主様指定の銀行口座に振込みをいたします。その際、「賃貸管理業務委任契約」で定める管理登録料その他諸費用※を差引かせていただきます。

賃貸借契約

なお、年末年始、ゴールデンウィーク等の長期間の休日により貸主様への送金が遅れる可能性がありますのであらかじめご了承ください。
※幸成不動産が敷金を預る場合はその敷金を含みます。

消費者契約法について
賃貸借契約における敷金償却(敷引)・原状回復費用・小規模修繕の特約等は、貸主様・借主様双方合意のうえ賃貸借契約を締結した場合であっても、消費者契約法により賃貸借契約どおりとならない可能性がありますのであらかじめご了承ください。

確定申告について
1.ご自宅を貸し出す場合でも確定申告が必要になります。確定申告は、貸主様(所有者)にてお手続きいただきます。詳細については、税理士または各税務署にご確認ください。

2.所有者と貸主様が異なる場合や、共有物件の共有者が代表者に賃貸の権限を付与する場合は、税務上の課題が生じる可能性があります。詳細については、税理士または各税務署にご確認ください。

3.借主様が法人となる賃貸借契約では、平成29年1月提出分以降、借主様は貸主様の個人番号(以下、マイナンバー)を記載して支払調書を発行することが必要となるため、貸主様は借主様からマイナンバーの照会を受ける場合があります。なお、幸成不動産が行う管理業務の範囲では、借主様・貸主様の依頼でマイナンバーの入手取次等は、法律上禁じられており、致しかねますので予めご了承ください。

法律行為の非実施について
賃貸借契約に関し、貸主様と借主様間で法的な紛争が発生した場合には、弁護士法(第72条:非弁護士の法律事務の取扱いの禁止)により、非弁護士の法律行為が禁止されているため、幸成不動産が当該紛争解決のための折衝を行うことができませんので、あらかじめご了承ください。また、以下の事項についても直接弁護士等にご相談いただきますようお願いいたします。なお、その場合の費用は貸主様負担となります。
(1)賃料滞納者に対する支払催告、契約解除・明渡し通告などの法律行為を行うこと
(賃料未納者に対する「未入金のお知らせ」等の書面送付または電話による通知業務は幸成不動産にて行います)
(2)貸主様の代理人として、解約・更新拒絶、明渡しの折衝などを行うこと

火災保険について
借主様には「借家人賠償責任特約付損害保険」にご加入いただくことになっておりますが、当該保険で補償されるのは借主様が過失等で起こした失火や爆発の場合となります。台風、落雷等の自然災害や類焼や放火による火災の損害等は補償されません。貸主様には建物の火災保険にご加入いただくことが、お貸出しにあたっての条件となります。まだ、ご加入いただいていない貸主様は、幸成不動産担当者までお申出ください。なお、賃貸物件の水回り設備や配管の不具合による階下への漏水被害を保証する「施設賠償責任保険(漏水補償特約付)」や「地震保険」も併せてご加入いただくことをお勧めいたします。

火災保険について

建物設備の修理・交換等について
貸主様には賃貸借契約期間中の建物や設備を通常使用できる状態にする義務があります。エアコン・換気扇・給湯器・温水洗浄トイレ・その他の建物設備については、経年劣化にともない故障・不具合等が発生する可能性があります。建物設備の故障・不具合が発生した場合は、貸主様のご負担にて修理・交換等の迅速な処置をお願いいたします。

性能保証から除外する設備・備品等について
借主様との賃貸借契約において、貸主様が性能保証をしないと定めた設備・備品(カーテン等)については、貸主様の修繕義務はありません。ただし借主様が希望する場合は、貸主様のご負担にて撤去・処分する必要があります。また、当該設備・備品においても、賃貸借契約開始日から1ヶ月以内に発生した故障・不具合等については、貸主様のご負担にて修理・交換等を行っていただくことになりますので、あらかじめご了承ください。

植栽の管理について
借主様は、敷地内の植栽(芝生を含む)について管理責任を負いません。庭木の剪定・消毒、除草等については、貸主様のご負担と責任において最低年1回は実施いただきますようお願いいたします。

住宅用火災警報器の設置について
平成18年6月1日より、消防法によりすべての住宅に火災警報器の設置が義務付けられました。未設置の場合は、法令の定めにしたがい、賃貸借契約締結時までに貸主様のご負担にて設置をお願いいたします。なお、設置基準については、各市町村条例により異なることがあります。詳細については各自治体・消防署等にご確認ください。

テレビ視聴インフラについて
テレビ視聴インフラについては、地上波デジタル放送が視聴できるよう、貸主様のご負担にて整備をお願いいたします。

3) その他のご注意点

住宅ローン返済中の物件を賃貸する場合
1.お取扱い金融機関に所定の届出が必要となります。貸し出し理由によっては、借入金の全額返済を求められる場合がありますので、ご注意ください。詳細はお取扱い金融機関にご確認ください。

2.賃貸借契約期間中は、住宅借入金等特別控除等の減税措置の適用が受けられない場合があります。詳細については、税理士または各税務署にご確認ください。

賃貸借契約

貸主様が非居住者の場合
1.貸主様が海外転勤等で日本国外に居住するいわゆる「非居住者」となる場合は、日本国内に納税管理人の選任・届出が必要となります。詳細については、税理士または各税務署にご確認ください。

2.借主様が法人の場合は、所得税法の規定により賃貸借契約時に授受される礼金や毎月お支払いになる賃料等の、20.42%が源泉徴収されます。貸主様には、源泉徴収後の賃料等が支払われることとなります。(2016年5月1日現在)

賃貸物件を複数の方で共有する場合
賃貸物件に共有者がいる場合は、原則として共有者の中から代表者を選任していただき、その代表者の方と賃貸借契約を締結させていただきます。その場合は、共有者全員から代表者に対する「委任状」を取得いただき、原本をご提示いただいたうえで、写しのご提出をお願いいたします。また「委任状」には共有者全員の実印を押印いただき、印鑑証明書の添付をお願いいたします。

相続登記前の物件を賃貸する場合
原則として相続登記を行っていただきますようお願いいたします。相続登記未了の物件をお受けする場合は、「遺産分割協議書」(写)のご提出をお願いいたします。なお、遺産分割協議が確定していない物件は、原則として相続人全員の共有物件としてお取り扱いをさせていただきます。また、相続による貸主様の名義変更手続きを行う場合、事務手数料として3万円(別途消費税)をご負担いただきます。

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