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定期借家契約の流れと活用事例

定期借家制度
定期借家契約の流れと活用事例

定期借家契約の流れ

定期借家契約の流れ
1)契約締結にあたり、貸主は借主に対し、「この賃貸借は更新がなく、期間の満了により終了する」旨を(契約書とは別に)書面を交付して説明する必要がある(宅地建物取引業者が仲介する場合、この書面を貸主に代理して交付・説明するケースが多い)。
2)契約締結にあたり、宅地建物取引業者が仲介する場合は、別途、宅地建物取引業者は宅地建物取引業法の規定に基づき、重要事項として説明する義務がある。
3)必ず書面により契約書を作成する必要がある。
4)借主からの中途解約
床面積が200㎡未満の居住用の建物については、借主が、転勤、療養、親族の介護等やむを得ない事情により、建物を生活の本拠として使用することが困難となった場合には、借主から中途解約の申入れをすることが可能であり、申入れの日から1ヵ月後に賃貸借契約が終了する。
5)定期借家契約の期間が1年以上の場合、貸主は借主に、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に、「期間満了により賃貸借契約が終了する」旨を通知する必要がある。

もっと詳しく「定期借家」

ここでは、定期借家制度をもっと詳しく知りたい方向けに、少しだけ踏み込んだ解説をします。

■定期借家には更新時の正当事由が不要です

普通借家契約の場合、契約期間満了時に貸主から更新を拒絶するには、正当事由が必要となります。これを「正当事由制度」といいます(借地借家法第26条に規定)。普通借家契約のことを正当事由借家と呼ぶのはそのためです。
一方、定期借家契約では、契約期間満了により確定的に契約が終了します。したがって、正当事由の有無は問われません。契約期間が満了し、その物件を引き続き貸し続けたい(借り続けたい)場合、定期借家契約では、貸主・借主が合意の上、再契約をすることになります(新たな契約が開始されるということになり、「更新」とは異なります)。

■定期借家には立退き料が不要です

上述のとおり、定期借家契約には、正当事由の有無は問われません。したがって、当然のことながら正当事由を補完するための立退き料の支払いもない、ということになります。

■定期借家と信頼関係破壊の法理

賃貸借契約で取り決めた内容が守られない場合(例えば、長期間の賃料滞納等)、契約を解除するには、「信頼関係破壊の法理」(「貸主と借主の間で信頼関係が破壊されたと認められない特段の事情がある場合」には解除を認めない、という判例の考え方)によって契約の解除ができるかどうかが判断されます。
「信頼関係」が「破壊」されたかどうかは、それぞれの事案に応じて裁判所が判断することになり、明確な基準(例えば3ヵ月の賃料滞納で必ず契約解除できる等)があるわけではありません。
期間満了により確定的に契約が終了する定期借家なら、「契約内容を守らない借主とは再契約しない」といった運用により、安定した賃貸経営に役立つことが期待されます。

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定期借家の活用事例

定期借家活用事例

■建て替えを計画しているアパート・マンションの空室を貸したい

定期借家なら契約の終期を合わせたり、短期貸しで有効活用できます。分譲マンションの建て替えにも有効です。

■大規模修繕、居室の改修等をスムーズに進めたい

アパートを長期にわたって安定的に経営するためには、定期的な修繕等が不可欠です。定期借家なら、入居者入れ替え等の計画が立ちやすく、改修計画どおりのスムーズな改修等に役立ちます。

■転勤の間の留守宅を賃貸したい
(リロケーション)

定期借家なら柔軟に対応できます。

■自宅の建て直し・移転中の仮住まい先として貸したい

自宅の建て直し・移転の際の短期間の仮住まい先にも定期借家は有効です。

■売却予定の持ち家住宅を短期で貸したい

売却の予定はあるが慌てて売りたくない持ち家住宅も、定期借家なら短期で貸すことができます。

■高齢者世帯の一戸建てから住み替えたい

高齢者世帯の一戸建てから住み替えたい

子供が独立し広すぎる一戸建てを貸して、自分たちは交通の便が良い賃貸住宅に住み替えたい場合でも、定期借家なら安心です。

■オフシーズンの一定期間(数ヵ月程度)に限定して貸したい

賃貸住宅は繁忙期を逃すと入居者を見つけにくくなります。賃貸のオフシーズンの数ヵ月に限定して、近隣相場よりも安く貸すことができます。

■学生向けに期間貸ししたい

学生向けに期間貸ししたい

大学生向けに卒業までの4年間に限って貸す場合も定期借家なら可能です。退去時期が確定できるので、次の入居者募集も早めに開始できます。

■近い将来、親族(子供等)が住む予定の持ち家住宅を貸したい

定期借家なら貸すことができます。

■マンスリーマンション等として短期貸ししたい

マンスリー賃貸マンションといった短い期間での契約も定期借家なら可能です。

■良好な居住環境を保ちたい

定期借家なら、家賃滞納や契約内容を守らない借主と再契約しなければ、良好な居住環境を保つことも可能になります。

■住宅を借りにくい方にも貸したい

母子家庭、高齢者、生活保護受給者など住宅を借りにくい方への賃貸でも、定期借家ならリスクを軽減しながらお貸しすることができます。


■中古住宅の購入前お試し入居をしたい

中古住宅の購入前の短期入居(いわゆるお試し入居)も、定期借家なら安心です。

■シェアハウス・ゲストハウスとして貸したい

借主が設備等を共同使用するシェアハウス・ゲストハウスでは、借主全員がマナーやルールを守っていただかなければなりません。良好なコミュニティづくりに定期借家は不可欠です。

■女性向け賃貸住宅として貸したい

女性向け賃貸住宅として貸したい

安全・安心に暮らせることをはじめ、外観・間取り・設備仕様・インテリア等に工夫を凝らした女性向け賃貸住宅も、定期借家が役に立ちます。

■デイサービス・グループホームとして貸したい

地方部の空き家対策に、デイサービス施設やグループホーム施設として長期の定期借家を締結し、眠った資産を有効活用することもできます。

■ペット可住宅として貸したい

ペット可住宅として貸したい

ペット可の賃貸住宅では、管理規約・飼育規約を守っていただくことが不可欠です。定期借家なら、規約を守れない借主とは再契約しないことで、トラブル等を防ぐことにつながります。

■別荘・セカンドハウスの未使用期間を短期で貸したい

別荘・セカンドハウスの未使用期間を短期で貸したい

別荘やセカンドハウスの未使用期間を定期借家で有効活用することもできます。


■相続した住宅を貸す

自己使用しない空家を貸す

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